In sommige situaties wenst u een schuldenaar aan te sporen tot actie over te gaan. Bijvoorbeeld een zekerheidsgerechtigde die bij de zekerheidsgever aandringt op het onderhands te gelde maken van onroerende zaken.
Bij de verkoop van onroerende zaken kan naderhand de verkoopprijs ter discussie worden gesteld. De schuldenaar kan achteraf vinden dat hij onder ‘druk’ activa te gelde heeft gemaakt tegen een te lage waarde. Een voorbeeld is Rechtbank Amsterdam, 5 juni 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:CA3962. ING Bank N.V. was met haar debiteuren een onderhands verkooptraject overeengekomen. De rechtbank overwoog dat ING Bank N.V. ruim voldoende tijd had gegeven tot onderhandse verkoop over te gaan en meerdere malen uitstel had verleend. Dat de opbrengst lager was dan de WOZ-waarde is niet voldoende om te oordelen dat ING Bank N.V. niet tot verkoop had mogen bewegen. Redenen: in dit geval is niet gesteld of gebleken dat de WOZ-waarde representatief was voor de marktwaarde en gesteld noch gebleken is dat de onroerende zaken in de nabije toekomst voor een hogere prijs verkocht zouden kunnen worden.
Aanvullend overwoog de rechtbank dat niet verwacht kan worden dat ING Bank N.V. bleef wachten bij een huizenmarkt die verslechterd was en zonder uitzicht op terugbetaling van de door haar verstrekte financiering.
De overwegingen van de rechtbank zijn verdedigbaar. Een aanvullend argument is dat dat voor overdracht van een onroerende zaak een notariële akte nodig is. De notaris zal (summier) nagaan of de zekerheidsgerechtigde achter zijn rechtshandelingen staat. Tevens geldt dat, indien sprake is van een hypotheekrecht, het alternatief executie is. Alsdan staat de opbrengst niet vast. Vergelijk tevens de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant van 10 april 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2681, rechtsoverweging 3.9: “Het feit dat de executiewaarde van de te executeren onroerende zaken lager is dan de daarop rustende hypotheekrechten betekent niet zonder meer dat [verzoeker] misbruik maakt van zijn executierecht door het vonnis en het arrest ten uitvoer te leggen.”. Met andere woorden: een tekort staat niet per definitie gelijk aan schade.
Het verdient aanbeveling bij uitwintrajecten voldoende vergelijkingsmateriaal te hebben. Tevens is van belang na te gaan wie welke bevoegdheid heeft. Een hypotheekhouder kan bijvoorbeeld niet zomaar tot onderhandse verkoop overgaan. Op de stoel van de zekerheidsgever gaan zitten is dus een brug te ver. Dit laat onverlet dat enige druk mag worden uitgeoefend.